澳洲统计局（ABS）新人口时钟显示，全国居民已突破2760万。在1.5的生育率远低于均值（2.3）的背景下，2024-25财年本土自然增长仅11.5万，创40年新低；同期净海外移民仍达30.56万，虽比2023年9月峰值55.6万下滑45%，却依旧贡献了新增人口的72%，成为避免“人口负增长”的绝对主角。

移民减速，但“基本盘”未变

总量回落：30.56万净移民，比上一年度减少约12.5万

结构稳定：技术类签证占比64%，留学生返澳带动二次签、毕业生工签接续

政策信号：2025-26永久移民配额维持18.5万，表明“吸引人才”仍是联邦级战略，只是筛选门槛更高、节奏更可控

三州吞下八成增量

维州、新州、昆州继续扮演“磁极”：

维州 +123,507人（全州增速1.9%）

新州 +101,821人（1.6%）

昆州 +97,944人（1.8%）

三地合计占去全国新增人口的80%，其中海外移民占各自增量的60%–70%。

对房产投资的启示

需求曲线——人口流向=租金与资本增值的底层驱动

过去12个月，墨尔本外西南、昆州Logan、悉尼西南三大走廊租金涨幅均超12%，同期全国平均仅8.1%，人口流入是直接解释

供给曲线——“移民减速”不等于“建房减速”

2024年全国新批住宅18.2万套，同比再降7%，连续第三年低于20万套。移民虽放缓，仍显著高于新房交付，供需缺口继续托底价格

区域选择——跟随“二次流动”而非“首次登陆”

首次移民多落地CBD 20公里圈，但随后因可负担性外溢：

维州：Melton-Wyndham → Ballarat-Bendigo 高铁线

新州：Blacktown-Liverpool → Central Coast-Newcastle

昆州：Brisbane City → Ipswich-Logan-Scenic Rim

这些“二次流动”节点，单价仍处中位价八成以下，空置率<1%，是现金流与增值兼顾的切入点

时间窗口——2025-27是“移民换挡期”

联邦已把净海外移民上限设定为26万（2025-26）→23万（2026-27），人口增量逐年收敛，率先在供给跟得上的区域建仓，比“等降息”更可控

移民增速放缓，却依旧是澳洲人口的生命线；本土生育率低迷，让“有人口才有需求”的逻辑更加纯粹。对房产买家而言，与其猜测利率，不如紧盯ABS每季度发布的人口地方流动数据——把移民路线图转换成购房坐标图，在供需错配尚未修复前，提前卡位下一轮租金与资本的双重红利。